（一）首部

1、判决书字号

一审判决书： 岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民一初字第92号

二审判决书：岳阳市中级人民法院（2012）岳中民一终字第333号

2、案由：房屋租赁合同纠纷

3、诉讼双方：

原告杜学群，女，1956年3月15日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市五里牌电业局宿舍。

委托代理人杨庆强，男，1955年11月13日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市五里牌电业局宿舍。

被告夏湘岳，男，1970年2月6日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区站前东路化工机械厂宿舍。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张

（1）原告诉称

原告与被告的租赁合同到期后，被告以原告未同意其转让门面为由拒绝交还门面及相关实物。请求法院判令被告返还门面，支付占用费并赔偿损失。

（2）被告辩称

被告从上一承租户手上租赁此门面时，原告知情。并且被告向上一承租户支付转让费时原告在场，同时原告口头承诺，被告以后可以将门面进行转让。被告租赁门面后还将门面二相电增容为三相电。中途被告因生意无法维持，遂贴出门面转让的告示。但原告告之被告，门面不允许转让，无条件收回。被告对原告的作法无法接受，因此，被告在未收回转让费及电压增容费等损失的情况下，不同意将门面交还。

2、一审事实

岳阳市岳阳楼区人民法院经公开审理查明：2009年9月16日，原告杜学群与周扬平签订了一份租赁合同，约定杜学群将座落于旭圆路221号临街门面出租给周扬平，租赁期自2009年9月16日至2010年9月15日。 2010年3月16日，周扬平将此门面转让给了夏湘岳从事游戏厅生意，门面转让时，杜学群的丈夫杨庆强在场。夏湘岳与杨庆强直接签订了租赁合同。租赁期自2010年3月16日至2010年9月30日，租金为1500元/月。夏湘岳向杨庆强交纳了6000元的保证金和半年的租金9000元，还向周扬平交纳了门面转让费31500元。2010年9月16日夏湘岳又与杜学群续签了一年租赁合同。约定租赁期限自2010年9月16日至2011年9月15日，租金为1600元/月，半年一交。押金为6000元，门面在任何情况下不得转让。夏湘岳不得随意改动场内设施，如确需改动或装修，须经得杜学群同意。夏湘岳如擅自将经营场地转租他人使用、擅自改变经营场地的经营性质或从事非法活动等违约行为，杜学群有权收回经营场地，同时，夏湘岳还应支付违约金5000元。当天，夏湘岳向杜学群交纳了半年的租金9600元，2011年3月16日，夏湘岳又通过银行存款的方式交纳了剩余的半年租金9600元。后因夏湘岳要将门面进行转让，收回自己打门面的转让费及其它损失，而杜学群不同意夏湘岳将门面转让，要将到期后的门面收回，双方发生纠纷。目前该门面一直由被告占用。

另查明，在租赁期内，夏湘岳因经营游戏厅，需要两台五匹空调，夏湘岳曾打电话告知原告增容一事，原告不同意出该笔费用。夏湘岳遂自行花费6300元将门面的二相电增容为三相电。

3、一审判案理由

原告杜学群与被告夏湘岳于2010年9月16日签订的门面租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。2011年9月15日合同到期后，夏湘岳不再续租、杜学群也不同意转租，双方签订的合同已经解除，夏湘岳应当将承租的门面返还给原告杜学群，但夏湘岳实际占用诉争的门面至今，故应当支付占有使用门面期间的使用费，使用费金额可参照双方合同约定的租金标准确定。原告杜学群要求返还门面，并按1600元/月的租金标准赔偿门面使用费的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于杜学群要求夏湘岳赔偿因屋顶、地砖被熏黄的装修损失10000元，因杜学群无相关证据予以证实，对原告的此项诉求，不予支持。关于杜学群要求夏湘岳赔偿违约金5000元的问题。根据双方签订的合同约定，夏湘岳如擅自将经营场地转租他人使用、擅自改变经营场地的经营性质或从事非法活动等违约行为，应支付违约金5000元。但夏湘岳并没有改变经营场地性质或从事非法活动，也没有擅自将场地转租他人使用，而是与杜学群在协商转租的事宜，因此杜学群要求夏湘岳支付违约金5000元的理由不充分，不予支持。被告夏湘岳辩称，原告杜学群既然同意周扬平将门面转让给自己，并收取转让费，就没有理由不同意自己再将门面转让出去，否则转让费的损失无法收回。一审法院认为，夏湘岳能否将门面进行转让，应当根据双方所签合同的约定。合同中明确约定了门面在任何情况下不得转让，并且在双方发生纠纷后，杜学群也一再表明不同意转让。在此种情形下，夏湘岳要求将门面进行转让无法律依据，不予支持。原告在周扬平将门面转让给夏湘岳在场的行为，并不意味着原告也同意夏湘岳将门面进行转让。31500元的转让费是发生在夏湘岳和周扬平之间的转让合同关系中，转让费的高低取决于夏湘岳对门面本身获利能力的认知和市场的供求关系，对夏湘岳而言意味着一定的风险性。夏湘岳在签订转让合同中，应充分估计到转让费将给经营成本造成的影响，不能以自己无法通过转租收回投资的理由来拒绝交还门面。因此，夏湘岳的该抗辩理由没有法律依据，法院不予采纳。关于夏湘岳花费6300元将门面的二相电增容为三相电的问题。增容的原因是夏湘岳游戏厅生意需要，要带两台5匹空调，增容后夏湘岳已实际使用了一段时间。当时夏湘岳打了电话给原告，但是原告不同意出此笔费用。考虑到增容后的受益方是原告杜学群，而且是通过电力部门的合法办理，原告也应负担相应的费用。根据本案的实际情况，增容费由夏湘岳承担1300元，由杜学群承担5000元为宜。综上，夏湘岳向杜学群支付的门面使用费应当自2011年9月16日起至实际迁出门面之日止。同时，夏湘岳所交纳的押金6000元、电费余额5091.44元及杜学群应承担的增容费5000元应当从中予以抵扣。

4、一审定案结论

岳阳市岳阳楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

一、由被告夏湘岳在本判决生效后十日内将座落于旭圆路221号临街门面返还给原告杜学群。

二、由被告夏湘岳按1600元/月的标准支付原告杜学群门面使用费，自2011年9月16日起至实际迁出门面之日止。

三、由原告杜学群返还被告夏湘岳押金6000元、电费余额5091.44元及增容费5000元。

以上二、三项应当进行抵扣，在夏湘岳交付房屋时一次性付清。

四、驳回原告杜学群的其它诉讼请求。

一审案件受理费600元，由被告夏湘岳承担。

（三）二审诉辩主张

1、上诉人（原审被告）诉称

上诉人在承租被上诉人门面前，原承租人、上诉人、被上诉人三方口头协议同意原承租人以37500元的价格将门面转让给上诉人，上诉人承租该门面到期后，允许上诉人转让。一审简单以合同约定不得转让为由，认定上诉人要求将门面转让无法律依据是错误的。

2、被上诉人（原审原告）辩称

被上诉人从来没有口头上说过门面可以转让，合同上也没有约定，被上诉人按照合同办事，不认可夏湘岳上诉内容。

（四）二审判案理由

上诉人夏湘岳与被上诉人杜学群于2010年9月16日签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。《门面租赁合同》约定“门面在任何情况下不能转让”，那么租赁期限届满后，上诉人应当依约交付门面。虽然合同届满前后，上诉人与被上诉人就门面是否可以转让问题有过再次协商，但上诉人没有提供充分证据证明双方达成了门面可以转让的口头协议，故上诉人的理由不能成立。

（五）二审定案结论

岳阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

（六）解说

在审判实践中，租赁合同纠纷案件一直呈上升趋势。其中未经出租人同意转租是酿成纠纷的主要原因之一。

未经出租人同意擅自转租的法律后果表现在以下几个方面：